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2025년, 전세사기로 인한 피해가 전국적으로 확산되며 누적 피해자는 3만 명을 넘어섰습니다. 특히 청년층과 서민 세입자들이 큰 피해를 입고 있는 가운데, 기존 법적 절차만으로는 실질적인 구제가 어려운 상황입니다.
이에 정부는 피해자 보호를 위한 새로운 해결책으로 ‘전세사기 배드뱅크’ 설립을 추진 중입니다. 이 제도는 부실채권을 매입·정리하고 피해 주택을 공공임대로 전환해, 피해자들의 주거 안정을 돕는 핵심 대책입니다.
이 글에서는 전세사기 배드뱅크의 개념부터 수혜 대상, 실제 지원 절차까지 2025년 최신 정보를 바탕으로 쉽게 정리했습니다. 지금 꼭 확인해보세요.
🏠 전세사기 배드뱅크란?
전세사기 배드뱅크는 전세사기로 피해를 본 세입자들을 구제하기 위해 2025년 정부와 금융기관이 공동으로 설립을 추진 중인 공공 목적의 금융 구조조정 기관입니다.
- **배드뱅크(Bad Bank)**란? 부실채권만을 전문적으로 인수하여 정리하는 기관으로, 금융시장 안정과 피해자 구제를 동시에 도모합니다.
- 전세사기 피해 특화형 모델로, 정부는 주택 관련 부실 채권을 인수·정리하고 주택을 공공임대로 전환하는 역할을 맡깁니다.
📊 한눈에 보는 전세사기 배드뱅크 핵심 정보
| 설립 배경 | 전세사기 피해자 증가 및 기존 구제책의 한계 극복 |
| 주요 기능 | 부실 채권 매입, 권리관계 정리, 주택 이관, 피해자 주거 안정 |
| 피해자 지원 내용 | 임시 주거 제공, 금융 대출 지원, 법률 상담, 심리 치료 |
| 도입 시기 | 2025년 상반기 중 시범 운영 예정 |
| 관련 기관 | 금융위원회, 국토교통부, LH, 대한법률구조공단 등 |
| 예상 예산 | 약 1조 원 규모로 추산 |
📌 정부의 전세사기 대책 추진 배경
✅ 전세사기 피해 심각성
- 2025년 기준 전세사기 피해자 누적 3만 명 돌파
- 2030 청년층, 신혼부부 등 사회초년생의 피해 비율 급증
- 일부는 전세보증금을 전액 잃고 퇴거 위기에 처함
✅ 기존 특별법의 한계
- 피해자가 직접 경매, 공매 절차에 참여해야 해 실질적인 구제 어려움
- 권리관계 복잡 및 재정적 부담 과중 문제가 지속됨
🛠️ 전세사기 배드뱅크 설립 경과
- 더불어민주당 정책위 → 국무조정실에 설립안 공식 검토 요청
- 금융위원회 → 국토부와 공동으로 부실채권 현황 전수조사
- 국정기획위원회 → 대통령실에 신속 추진 과제로 선정 제안
🧩 배드뱅크 주요 역할과 기능
1. 부실 채권 매입
- 금융기관 보유 전세사기 관련 부실채권을 일괄 매입
- 매입가는 채권 원금의 60~80% 수준으로 추정
2. 복잡한 권리 관계 정리
- 전세사기 주택의 선순위·후순위 채권 및 근저당 정리
- 피해자에 대한 강제집행 방지
3. LH에 주택 이관
- 정리된 주택을 **한국토지주택공사(LH)**로 넘겨 공공임대주택으로 활용
- 피해 세입자에게 우선 임대권 부여
4. 피해자 주거 안정
- 강제 퇴거 방지 및 장기 임대 보장으로 주거 불안 해소
💰 배드뱅크 설립 시 고려 사항
| 고려 요소 | 설명 |
| 재원 확보 | 정부 예산 + 금융권 출자로 약 1조 원 예상 |
| 도덕적 해이 방지 | 고의적 피해 주장자 방지 위한 심사 시스템 마련 |
| 협조 기관 문제 | 일부 대부업체의 협조 거부 가능성 → 정부 설득 및 법 개정 검토 |
🧑🤝🧑 수혜 대상자에게 제공되는 지원책
🏠 주거 지원
- 임시 주거 제공 (LH 임대주택 입주 지원)
- 임차료 70% 정부 지원, 최대 2년 거주 가능
💸 금융 지원
- 신규 전세 자금 대출 지원
- 기존 고금리 전세 대출의 저금리 대환 지원
⚖️ 법률 지원
- 대한법률구조공단을 통한 공익 소송, 소송 대리
- 피해자 결정 신청 시 법률 상담 무료 지원
🧠 심리 치료
- 심리상담사 배정, 트라우마 치료 프로그램 운영
🛡️ 전세사기 예방을 위한 정부 노력
🔎 계약 전 확인 사항
- 등기부등본, 선순위 권리, 시세 비교 필수
- 지자체의 체납세금 여부도 확인
📱 안심전세 앱 활용
- 시세, 악성 임대인 여부, 세금 체납 확인 가능
- AI 기반 리스크 점수 제공
🧾 공인중개사 책임 강화
- 임대인 정보제공 의무화
- 전세사기 예방 체크리스트 설명 강제
- 보증 가입 안내 의무화
✅ 피해자 구제 절차
| 단계 | 구체적인 조치 내용 |
| 1. 피해자 결정 신청 | 거주지 관할 시·도에 전세사기 피해자 결정 신청서 제출 |
| 2. 피해 확인서 발급 | HUG 전세피해지원센터에서 피해확인서 발급 |
| 3. 주거 지원 신청 | LH 또는 지자체를 통해 임시 거처 및 장기 임대 주택 신청 |
| 4. 금융 및 법률 지원 | 은행, 법률구조공단 등과 연계하여 금융 대환·법률 구조 지원 진행 |
📣 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 배드뱅크는 언제부터 운영되나요?
A. 2025년 하반기 시범 운영을 목표로 현재 법안 및 구조 준비 중입니다.
Q2. 피해자 여부는 어떻게 판단하나요?
A. 시·도청에 전세사기 피해자 결정 신청 후 피해확인서 발급 절차를 밟아야 합니다.
Q3. 배드뱅크가 집을 사면 저는 계속 거주할 수 있나요?
A. 네, 매입 주택은 LH 임대주택으로 전환되어 기존 거주자에게 우선권이 주어집니다.
Q4. 전세보증금은 일부라도 돌려받을 수 있나요?
A. 권리관계 정리 후 매각, 임대 수익 등을 통해 일부 보전 가능성이 있습니다.
전세사기 배드뱅크는 기존 제도의 한계를 보완하여 피해자에게 현실적이고 구조적인 구제를 제공할 수 있는 핵심 정책입니다. 정부의 적극적인 예산 투입과 LH, 금융권, 법률구조기관의 협력이 이루어진다면, 전세사기로 무너진 서민 주거안정을 다시 일으킬 수 있을 것입니다.